20 | 11 | 2017

Договор купли-продажи квартиры

Рейтинг:   / 0

ТИПОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

 

(С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ)

 

 (ОБРАЗЕЦ)

 

Город Москва. _________________________________________ (Дата прописью)

 

 

 

Мы, гр. РФ (ФИО продавца), дата рождения _____________, место рождения ____________________________, пол _______, паспорт гр. РФ ___________________, выдан _______________________________а, код подразделения __________ зарегистрированная(ый) по месту жительства: _____________________________________________________________, СНИЛС: ______.

 

 

 

и гр. РФ (ФИО покупателя), дата рождения ___________, место рождения __________________________, пол ___________, паспорт гр. РФ ______________________, выдан ______________________________________, код подразделения ______________________, зарегистрированный по месту жительства: _____________________________________________, СНИЛС: ______________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны»,

 

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

 

 

  1. Продавец продал Покупателю, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу ________________________ (адрес объекта), далее - «КВАРТИРА». Указанная КВАРТИРА расположена на ____ этаже _____ (___________) этажного дома, состоит из ______ (_______) жилых комнат, имеет общую площадь _____________ (____________________________) кв.м., в том числе жилую площадь ________ (____________________________) кв.м., а также кухни, площадь кухни _____(____________________) кв.м. и балкона.

  2. Указанная КВАРТИРА принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ______(указать правоустанавливающий документ) выданн ., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _____________________, кадастровый (или условный) номер: _________________________

  3. Продавец продает Покупателю указанную КВАРТИРУ за цену, составляющую ________________________(______________________________) рублей ____ копеек.

  4. Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанную КВАРТИРУ не возникает.

  5. Стороны оценивают указанную КВАРТИРУ на момент подписания настоящего Договора в _____________________ (____________________________) рублей 00 копеек.
    Пункты 6-12 заполняются в случае покупки квартиры с использованием кредитных средств)

  6. Указанная КВАРТИРА приобретается Покупателем у Продавца за счет собственных средств в размере__________________________ рублей РФ 00 копеек и за счет кредитных средств в размере _______________________)рублей РФ 00 копеек, предоставленных Покупателю для целевого использования, а именно для приобретения в собственность Покупателя КВАРТИРЫ по Кредитному договору№_______   от _____ 201__ года (далее – «Кредитный договор»), заключенному в городе ______ между Покупателем в качестве Заемщика и __(указать название и реквизиты банка-кредитора)_________________________, в качестве Кредитора, (далее – Банк). На момент подписания настоящего Договора указанные кредитные средства получены Покупателем полностью.

  7. Оплата по настоящему Договору Покупателем Продавцу производится в течение 1 (Одного) рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру по настоящему Договору и государственной регистрации ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем уплаты Покупателем Продавцу суммы в размере _______________ (__________) рублей________ копеек.

  8. Полный и окончательный расчет за КВАРТИРУ оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение Продавцом денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.

  9. На основании статьи 77 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ к Покупателю, КВАРТИРА считается находящейся в залоге у Банка.

  10. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ данного залога является Банк, предоставившее Покупателю ипотечный кредит на покупку КВАРТИРЫ, а ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ соответственно - Покупатель. Право залога ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ - Банк в отношении КВАРТИРЫ, а также право требования Кредитора по Кредитному договору удостоверяются закладной, подаваемой Покупателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с настоящим Договором.

  11. КВАРТИРА, приобретаемая Покупателем по настоящему Договору, может быть отчуждена Покупателем путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество имущественного товарищества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива, либо иным способом лишь с согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ ( Банк).

  12. Покупатель вправе сдавать заложенное имущество в аренду, наем, передавать его во временное безвозмездное пользование, иным образом распоряжаться заложенной КВАРТИРОЙ только с согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ (Банк).

  13. По настоящему Договору КВАРТИРА продается с установленным в ней абонентским телефонным номером ______________, который Продавец обязуется не переводить по другому адресу, а также Продавецобязуется не препятствовать переоформлению указанного телефонного номера на имя нового собственника.

  14. На день подписания настоящего Договора в отчуждаемой КВАРТИРЕ зарегистрированы по месту жительства и проживают Продавец, а также ____________________________, для которых, в соответствии с законодательством Российской Федерации, переход права собственности на КВАРТИРУ по настоящему Договору является основанием для прекращения их права пользования вышеуказанной КВАРТИРОЙ. Продавец, подписывая настоящий Договор, гарантирует что ___(ФИО прописанных)________________ не находятся под опекой и попечительством, их права и охраняемые законом интересы при заключении настоящего Договора не затрагиваются. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу_________.

  15. По соглашению Сторон настоящего Договора Продавец обязуется передать указанную КВАРТИРУ Покупателю в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу __________.

  16. С момента государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу ______, Покупатель приобретает право собственности на КВАРТИРУ и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию и сохранению КВАРТИРЫ, осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию КВАРТИРЫ, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе и капитальном, всего дома.

  17. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом не обременена, брачный договор в отношении нее не составлялся, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования указанной КВАРТИРОЙ, в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

  18. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача отчуждаемой КВАРТИРЫ Продавцом и принятие её Покупателем осуществляется по Передаточному акту, который должен регулировать совершение Сторонами настоящего Договора действий по передаче и приемке вещей и документов, необходимых для надлежащего использования Покупателем своего права собственности на КВАРТИРУ, приобретаемую по настоящему Договору. Указанный Передаточный акт должен быть в обязательном порядке подписан Сторонами настоящего Договора в срок, согласованный сторонами в пункте 15 настоящего Договора.

  19. Лица, подписавшие настоящий Договор, подтверждают, что они не ограничены в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный Договор на крайне невыгодных для сторон условиях, договор не заключается под влиянием стечения тяжелых для сторон обстоятельств.

  20. Со дня подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПокупателюПродавец обязуется не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи Продавца и иных третьих лиц.

  21. Стороны настоящего Договора пришли к соглашению, что до момента передачи КВАРТИРЫПокупателю Продавец обязан оплачивать в полном объеме все услуги коммунальных служб, абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры.

  22. Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных не исполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

  23. Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение КВАРТИРЫ не использовались средства материнского капитала, что КВАРТИРА не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеется не исполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной КВАРТИРЕ.

  24. По соглашению сторон настоящего Договора Продавец обязуется передать указанную КВАРТИРУ в пригодном для проживания состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, не обремененную задолженностями по квартплате, налогам, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры. Покупатель произвел осмотр указанной КВАРТИРЫ и согласен на приобретение ее в данном техническом состоянии. Претензий по ее качеству Покупатель не имеет.

  25. Руководствуясь ст. 211 "Риск случайной гибели имущества" Гражданского кодекса РФ стороны пришли к соглашению, что риск случайной гибели или случайного повреждения КВАРТИРЫ до подписания Передаточного акта указанной КВАРТИРЫ несет Продавец.

  26. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

 

- передачи Покупателем Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемую КВАРТИРУ;

 

- передачи Продавцом Покупателю указанной КВАРТИРЫ по подписываемому Сторонами Передаточному акту. Уклонение одной из Сторон от подписания Передаточного акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения обязанности передать имущество либо принять его.

 

  1. При подписании настоящего Договора Продавец заявил, что в настоящий момент не имеет супруга, который бы имел имущественные права на КВАРТИРУ. Нотариально удостоверенное заявление прилагается.

  2. Стороны, руководствуясь ст.ст. 15 (возмещение убытков), 302 (истребование имущества от добросовестного приобретателя), 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным (документами, подтверждающими  данное обстоятельство являются вступивший в законную силу судебный акт и исполнительный лист об изъятии КВАРТИРЫ у Покупателя) или расторжения его в судебном порядке по любым обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц и предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии КВАРТИРЫ, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению и изъятия КВАРТИРЫ у Покупателя, Продавец обязуется приобрести в собственность Покупателя в равноценную квартиру в доме аналогичной категории  (с учетом: территориального расположения, строительной серии жилого дома, благоустройства двора, прилегающей территории, нахождения социальных объектов, транспортной доступности, этажности дома, отделки квартиры, её технической оснащенности), в том же районе города Москвы за свой счет или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора и изъятия КВАРТИРЫ у Покупателя. При этом спорная КВАРТИРА, согласно ст. 359 ГК РФ, не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков и расходов, связанных с приобретением другой квартиры на имя Покупателя.

  3. Содержание и последствия настоящего Договора, права и обязанности его сторон, порядок его заключения, изменения и расторжения, а также содержание статей 131 "Государственная регистрация недвижимости", 161 "Сделки, совершаемые в простой письменной форме", 162 "Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки", 164 "Государственная регистрация сделок", 167 "Общие положения о последствиях недействительности сделки", 181 "Сроки исковой давности по недействительным сделкам", 209 "Содержание права собственности", 213 "Право собственности граждан и юридических лиц", 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", 256 "Общая собственность супругов", 288 "Собственность на жилое помещение", 290 "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме", 292 "Права членов семьи собственников жилого помещения", 420 "Понятие договора", 421 "Свобода договора", 424 "Цена", 450 "Основания изменения и расторжения договора", 460 "Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц", 461 "Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя", 549 "Договор продажи недвижимости", 550 "Форма договора продажи недвижимости", 551 "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость", 554 "Определение предмета в договоре продажи недвижимости", 555 "Цена в договоре продажи недвижимости", 556 "Передача недвижимости", 557 "Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества", 558 "Особенности продажи жилых помещений" Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 34 "Совместная собственность супругов", 35 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов" Семейного кодекса Российской Федерации, а также положения статей 17 "Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением", 30 "Права и обязанности собственника жилого помещения", 31 "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении", 35 "Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением", 36 "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", 37 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме", 38 "Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме", 39 "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" Жилищного Кодекса Российской Федерации, Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ст. 50 "Основания обращения взыскания на заложенное имущество", 55 "Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке", 74 "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир", 75 "Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме", 77 "ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет средств банка или иной кредитной организации", 78 "Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру"; лицам, подписавшим настоящий Договор, известны и понятны.

  4. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

  5. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель.

  6. Настоящий Договор составлен в 3 (Трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу_______, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для Покупателя.

  7. Переход права собственности, право собственности по настоящему Договору подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу_____.

 


 

 

Продавец: ___________________________________________________________________

 

 

 

 

Покупатель: __________________________________________________________________

 


 

Способы арендовать жилье в Москве без посредников

Рейтинг:   / 0

Способы арендовать жилье в Москве без посредника


Аренда квартиры в большом городе огромная проблема для обычного обывателя. Тем более, если речь идет о таком густонаселенном мегаполисе, как Москва.
Весьма распространённый способ снять жилье - обратиться в агентство недвижимости. Профессионалы своего дела быстрее найдут подходящие варианты, к тому же снижается риск быть обманутым мошенниками. Но услуги агента недешевы... Стандартная комиссия агента – 100% от стоимости месяца аренды квартиры. Прибавьте к этому сумму страхового депозита и прочие расходы на переезд и т.п. Получится внушительная сумма.

Как же поступить тем, у кого нет финансовой возможности потратить единовременно такую сумму?
Вполне реально найти жилье самостоятельно, без посредников. Конечно, на поиск и просмотр жилья необходимо потратить немало времени. Кроме того, всегда есть риск столкнуться с мошенниками и попросту остаться без жилья и без денег... Поэтому, необходимо быть всегда начеку.

 

С чего же начать, чтобы поиски квартиры увенчались успехом?

Для начала, стоит попробовать найти жилье с помощью знакомых, минуя посредников. Тогда удастся сэкономить деньги и время.
Но все таки самым распространенным способом снять жилье остается поиск в Интернете. Но здесь будет довольно сложно найти объявление от хозяина. Авторами почти всех объявлений с темами «аренда квартир» или «аренда без посредников», являются агенты.
Стоит набраться терпения, целенаправленно звонить по объявлениям и отобрать потенциально подходящие варианты. Не лишним будет предварительно составить список интересующих вас вопросов, чтобы заранее отклонить неподходящие вам варианты и не тратить время на их просмотры.
Если повезет, и Вы все же сможете отыскать предложение от собственника, то удастся сэкономить крупную сумму денег.

В случае работы с посредниками тоже можно попробовать сократить расходы. Например, попытаться снизить комиссию агента до 50%. Нередко агенты работают частным образом, и в этом случае есть вариант договориться о снижении суммы комиссии. Всегда настаивайте на заключении договора и лучше непосредственно с собственником недвижимости. Чтобы в случае непредвиденных обстоятельств ответственность оставалась за собственником.
Также, можно договориться с собственником жилья о снижении суммы страхового депозита или, к примеру, разделить ее на несколько месяцев.

 

И так, это случилось

Наконец-то Вы нашли жилье своей мечты! Но не стоит расслабляться. Очень важно все тщательно проверить. В первую очередь - документы. Не поленитесь внимательно проверить правоустанавливающие документы, сверьте паспортные данные. Вы можете самостоятельно получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online на официальном сайте Росреестра по кадастровому номеру объекта или по его адресу. Там вы сможете проверить есть ли ограничения на данный объект, не наложен ли арест. Кроме того, каждый человек, как физическое лицо, имеет право запросить выписку из ЕГРП на интересующий его объект недвижимости. Стоит эта услуга недорого и содержит основные сведения об объекте: подробные сведения о собственнике объекта, детальное описание интересующего вас объекта имущественного права, какие права имеют правообладатели, если их несколько (указывается долевое распределение), права, установленные законом на право пользования объектом, сведения о правопритязаниях, которые установлены судебными инстанциями. Столь подробную информацию обычно запрашивают при покупке недвижимости, но и при аренде (особенно долгосрочной) она будет не лишней!

Удачи в поисках жилья!

Перепланировка квартиры

Рейтинг:   / 0

Если типовая планировка квартиры не соответствует вашим представлениям о комфортном жилье, никогда не поздно её поменять. Но чтобы приблизить собственную жилплощадь к заветному идеалу, придется потратить немало времени и усилий. (Рекомендации по оформлению перепланировки).

Чтобы не попасть впросак потом, когда изменения уже сделаны, лучше сразу вооружиться Жилищным кодексом, 25-я статья которого регулирует вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения. И первый из них — что, собственно, считать перепланировкой? Закон гласит: перепланировка — это любое изменение в конфигурации квартиры, которое должно быть внесено в технический паспорт. Согласно этому определению перепланировкой могут считаться все, даже самые незначительные, переустройства в квартире, касающиеся стен и горизонтальных перекрытий.
Так что, если хотите перенести в более подходящее, с вашей точки зрения, место вход в комнату или убрать мешающую гипсокартонную конструкцию, знайте — это перепланировка, и её в обязательном порядке надо согласовывать. Собираетесь сделать раздельным или, наоборот, совместить санузел, положить в кухне теплый пол — это уже переустройство, то есть «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», и её по закону придется согласовывать.

Таким образом, под определение «переустройство» подпадает установка любого оборудования, которое вызовет изменение нагрузки на общедомовые сети. То есть замена сантехники на аналогичную без увеличения потребляемых мощностей переустройством считаться не будет, совсем другое дело, если вместо обычной ванны вы поставили джакузи. Сносить стены, устанавливать джакузи на новом месте и объединять ванную с туалетом можно, лишь заручившись разрешением. Иначе сделанную перепланировку назовут самовольной, и при продаже, обмене или залоге квартиры проблем будет не избежать. Куда проще действовать по правилам: сначала составлять план будущего переустройства и выполнять его по уже утвержденному проекту.

Случай первый (Рекомендации по оформлению перепланировки)

Вы решили оформить по закону все задуманные изменения в квартире? Для начала придется собирать документы. От вас потребуется заявление с указанием причин перепланировки, документы, устанавливающие ваши права на жилплощадь (ордер на квартиру или договор социального найма), и сам проект переустройства. Его можно заказать в любой проектной организации, имеющей на это лицензию (копия лицензии обязательно прикладывается к проекту).
Кроме этого, нужно заключение государственной пожарной инспекции и Роспотребнадзора, которые обязаны проконтролировать соблюдение пожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства. Также вам необходимо получить согласие балансодержателя (ДЭЗ) или собственника дома (ТСЖ, ЖСК). А если квартира не приватизирована, понадобится заявление о согласии на перепланировку всех совершеннолетних домочадцев, проживающих на этой площади, этот документ придется заверять в жилищно-эксплуатационной организации.

В случае положительного ответа весь процесс усовершенствования вашей квартиры будет происходить под бдительным контролем жилищной инспекции. Тут стоит иметь в виду, что разрешение на перепланировку и официально согласованный проект дают вам право только на снос перегородок и сооружение арок и проемов, не затрагивающих несущие стены дома.

Иногда дизайнерская фантазия требует изменений в несущих конструкциях. Такой проект потребует дополнительных средств для работ по усилению перекрытий, факт сооружения которых должен засвидетельствовать проверяющий инспектор. Причем сделать это необходимо до того, как на стены лягут обои. Эти изменения в квартире, которые на языке специалистов называются «скрытыми работами», должны быть обязательно оформлены актом комиссии. Верить вам на слово в такой ситуации никто не станет. Если вы вовремя не пригласили представителей комиссии, вас попросят сорвать обои, уничтожив сделанный евроремонт, и продемонстрировать усиливающие стены металлические конструкции. Серьезные изменения в квартире имеет право проводить только строительная организация, у которой есть лицензия на такой вид работ.

Случай второй (Рекомендации по оформлению перепланировки)

Если вы не можете или не хотите тратить драгоценное время на сбор документов, а потому решили перестроить квартиру самостоятельно, то такую перепланировку назовут самовольной, при этом суд может принять решение, которое обяжет собственника жилого помещения за свои средства и в установленный срок вернуть все на свои места. Такой масштабный ремонт, понятное дело, обойдется гораздо дороже сбора необходимых документов, подтверждающих переустройство. Причем сроки могут быть разными. Обычно на восстановление квартиры до состояния «как было» дается месяц или два, но если суд признает перепланировку не только незаконной, но и «угрожающей жизни и здоровью жильцов» (такой исход возможен, если вы, к примеру, соорудили у себя сауну и тем самым оставили соседей без электричества), перемены придется ликвидировать в кратчайший срок.

Если время идет, а собственник и не собирался возвращать жилью его первоначальный вид, владельца квартиры ждет судебное разбирательство, по итогам которого может быть принято решение о продаже такого помещения с торгов, при этом средства от реализации жилья будут выплачены хозяину с вычетом суммы на приведение помещения в прежнее состояние. Демонтировать же на эти деньги незаконные изменения придется уже новому владельцу жилья. Хотите сохранить уже совершенные преобразования? Выход один — самим подавать в суд о признании сделанной вами перепланировки законной. Он передаст ваши документы в администрацию города, где-либо разрешат и утвердят произведенную перепланировку, либо откажут, если комиссия обнаружит опасность прочности основным элементам здания или ущерб, нанесенный интересам соседей. Тогда ничего не поделать — придётся составлять проект перепланировки с учётом всех замечаний и согласовывать его по-новому.

А как на самом деле? (Рекомендации по оформлению перепланирвки)

Это все в теории, а практика нередко заметно от нее отличается. Не так давно в Красноярске, на ул. Мира, по фасаду жилого дома пошла трещина, так что жителей пришлось спешно эвакуировать, а проблему оперативно устранять. Были или нет виной тому многочисленные перепланировки, которые сделали жильцы пятиэтажки, сейчас как раз выясняют специалисты.
Но практика показывает, что в квартире с самовольной перепланировкой можно прожить хоть всю жизнь, не утверждая сделанных изменений, если вы, конечно, не собираетесь её в ближайшее время продавать.

Проблемы с неузаконенной самовольной перепланировкой могут возникнуть позже, когда появится необходимость в изготовлении технического паспорта. А он может понадобиться, например, при вступлении в наследство либо в случае получения ипотечного кредита. Банки в вопросе утверждения переустройства и перепланировки сохраняют принципиальность.

«Если человек берет кредит в банке и в качестве обеспечения по нему предоставляет уже имеющуюся у него квартиру, сделанную в ней перепланировку нужно будет узаконить, — рассказывает управляющая АН „Новый квартал“ Екатерина Шурухайлова, — иначе банк не примет квартиру в качестве залога, ведь для него важно, чтобы даже самые незначительные изменения в жилом помещении были утверждены».
При этом, как говорят эксперты, собственники могут выставить квартиру на продажу, даже не предполагая, что те изменения, которые они произвели в принадлежащей им жилплощади, подпадают под определение «перепланировка».
«Чаще всего это связано с совмещением ванной комнаты и санузла, — говорит Екатерина Шурухайлова. — Как правило, люди не считают, что, объединив два этих помещения, они сделали перепланировку. Обычно это выясняется в момент заключения предварительного договора. И тогда, если покупатель согласен приобрести квартиру с несогласованными изменениями, договор купли-продажи заключается, если отказывается, то продавец обращается в бюро технической инвентаризации (БТИ) с заявлением об утверждении изменений, БТИ в течение 2,5 месяцев ведет работу по утверждению сделанных изменений».

А если не выясняется? (Рекомендации по оформлению перепланировки)

Если преобразования в квартире незначительны и покупатель не заметил разницы между тем состоянием квартиры, которое утверждено в техническом паспорте, и настоящим положением дел, то продать квартиру с перепланировкой в принципе возможно, даже не предоставляя в регистрирующий орган информацию о переустройстве и перепланировке. Но тогда иметь дело с утверждением самовольных изменений придется уже проглядевшему изменения новому собственнику квартиры. Это именно ему придется бегать по инстанциям и собирать справки, узаконивая перепланировку, или, если сделать это в принципе невозможно, приводить жилплощадь в прежнее состояние.

Если квартира выставлена на продажу с несогласованной перепланировкой, и это обстоятельство выясняется, то тут, как говорят специалисты, возможны два выхода. «Первый, когда покупатель, узнавший о перепланировке, готов совершить сделку, но при этом настаивает на том, чтобы продавец оплатил ему те расходы, которые он понесет при утверждении перепланировки, — объясняет юрист компании „Гранта“ Иван Батура. — Второй вариант — продавец сам берется в определенный срок узаконить сделанные в квартире изменения. Тогда покупатель и продавец могут заключить специальное соглашение вне договора купли-продажи, например, договор оказания соответствующих услуг».
Однако, замечает эксперт, чаще все-таки происходит по-другому, квартира продается с самовольной перепланировкой, покупатель знает о сделанных в ней изменениях и готов купить жилплощадь в её нынешнем состоянии. «Если во время осмотра квартиры или в момент заключения предварительного договора вдруг выясняется, что в квартире сделана незаконная перепланировка, в большинстве случаев покупатели соглашаются купить её в таком виде, — говорит Иван Батура. — В таком случае им разъясняются характер перепланировки и возможные последствия приобретения квартиры в таком состоянии».

Так что продать квартиру можно и с самовольной перепланировкой, если, разумеется, сделанные изменения не слишком серьезны (не затронуты несущие стены жилого дома) и их в принципе возможно в дальнейшем согласовать. Поэтому, собираясь выставлять квартиру на продажу, решайте сами, утверждать произведенные в ней преобразования или нет. Кстати, в Красноярске самовольное переустройство и перепланировка не являются поводом для снижения цены квартиры, как, например, это происходит в Москве.

Татьяна Крупко

Журнал «Недвижимость-инфо» №20 (83), 26.11.09

Ремонт и перепланировка квартиры от профессионалов в разделе Ремонт недвижимости.

С уважением,

Администрация сайта netkvartirki.ru

Ипотека – все за и против

Рейтинг:   / 0

Что такое ипотека? Этот термин пришел к нам из греческого языка и в переводе означает залог. В ряде статей будет рассказывать вам об ипотечном кредите, обо всех его плюсах и минусах. Если говорить об ипотеке, применительно к недвижимости, то речь, прежде всего, идет о кредите, который выдается под залог недвижимого имущества. Если нужен кредит – заложите недвижимость. Если рассчитаетесь с банком, то залог снимается. В случае же, если не сможете рассчитаться, имущество будет распродано, а из этих средств будет взыскиваться задолженность, образовавшаяся перед банком, в том числе и те проценты, которые накопились за то, что вы пользуетесь кредитом. Ипотека – это тот же залог.
Но, хотим обратить ваше внимание, что есть ипотечный кредит, а есть просто кредит. Чтобы разобраться с этими терминами, нужно понять, в чем же заключается разница между ними?
Если банк выдает вам кредит на покупку квартиры и не требует никакого залога? Это не ипотека. Потому, что нет залога – нет и ипотеки. Как же со всем этим разобраться, что лучше – кредит или ипотека? Для тех, кто берет – конечно, кредит. А для банка – конечно ипотека, так как именно залоговая политика обеспечивает те обязательства, которые вы даете банку. В случае не возвращения кредита, банк продает предмет залога и возвращает свои деньги.

Плюсы ипотеки

Что же имеется в виду, когда перед вами стоит вопрос ипотеки? Если цель у вас – приобретение жилья, то, естественно, вам нужны для этого деньги. Когда денег у вас не хватает – необходимо взять кредит. Именно по этой причине и обращаемся мы в банк за ипотекой. Обратившись за деньгами в банк, вы можете получить предложение как ипотечного кредитования, так и не ипотечного. При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Сразу! А не тогда, когда вы вернете весь долг банку. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость.
При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Но если вы хотите ими воспользоваться, то должны знать, что, взяв кредит на покупку квартиры, вы еще не становитесь получателем этих льгот. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым. Что это такое? Если вы получили деньги от банка «на неотложные нужды», а использовали их на приобретение недвижимости – такой вариант кредита не принимается в расчет как целевой. Естественно, в таком случае никаких льгот вы не получите.
Если же вы оформляете ипотечный кредит, и полученные деньги идут на покупку жилья, то вы получите льготы при уплате налогов.

Тонкости оформления ипотеки

Для приобретения квартиры нужны деньги – их может предоставить вам банк. Для банка же необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть ссуженную вам сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, будьте готовы, что, перед тем, как вам дадут деньги, придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банку-кредитору будет интересно, какой у вас доход. Поскольку получение ипотечного кредита будет полностью зависеть от вашей возможности вернуть долг банку. Вам придется тратить примерно половину вашего дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. Сможете ли вы жить на оставшуюся половину дохода? И чем больше ваша зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита вы сможете получить.
Еще банк обязательно спросит у вас: «Какой стоимости квартиру вы хотите приобрести, и сколько можете заплатить в качестве первоначального взноса?». И чем меньше вы сможете внести денег за первый взнос, тем больший процент подлежит к выплате по ипотеке.
Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые вы получаете официально, там, где вы оформлены на работу. Другие же банки готовы включать в общую сумму вашего дохода все дополнительные заработки. Например, если вы сдаете какую-либо недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать ваш основной. Но в том случае, если вы, на момент кредита, нигде не работаете, денег от банка вы точно не получите, даже если дополнительные доходы имеются. Официально оформленным на работе нужно быть в любом случае. Но, если вы работаете менее полугода, то в рамки получения ипотечного кредита вы тоже не входите.
Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае, если вы не сможете вернуть кредит, банк будет взыскивать его с ваших поручителей. А если и с них ничего не получится взять, то через суд будет продаваться квартира. И уже за счет средств, которые будут получены от этой продажи, банк покроет свои убытки. Количество поручителей напрямую зависит от суммы берущегося кредита. И чем большие доходы у поручителей, тем большую сумму ипотечного кредита вы можете получить.

Первые шаги по оформлению ипотеки

Какой же первый шаг нужно сделать на пути оформления ипотеки? Самым верным шагом сейчас будет посещение риэлторской фирмы, которая выступает неким посредником на рынке недвижимости. Заключив с ней договор, вы получите опытного и грамотного профессионала в помощь. Риэлтор будет сопровождать вашу сделку и предупредит обо всех возможных «подводных течениях». Именно риэлтор сможет посоветовать вам нужный банк, оценочную компанию, которые будут подходить именно вам и подскажет, как себя вести, чтобы наверняка получить кредит. Не жалейте денег, потраченных на риэлтора, они вернутся к вам сторицей.
Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как со заемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита.
Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных вами сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3-5 тысяч долларов в среднем.
Кроме всего вышеперечисленного на сумму предоставляемого банком ипотечного кредита может повлиять стаж работы на последнем месте, образование заемщика, возраст и многое другое.

Автор: Печенкина Светлана Ивановна

Текст статьи взят из открытого источника в Интернете

С уважением,

Администрация сайта netkvartirki.ru

Возврат налога при покупке недвижимости

Рейтинг:   / 0

Возврат налога при покупке недвижимости

Что важно знать, рассчитывая на возврат налога при приобретении частной недвижимости?

Если вы приобрели жилье, то имеете право вывести из-под налога сумму, равную его стоимости, но не более 1 миллиона рублей. То есть бюджет вернет вам до 130 тысяч рублей (размер подоходного налога, то есть 13% от миллиона). Это называется налоговый вычет (ст. 220 и 224 Налогового кодекса РФ). При этом стоит помнить, что льгота по возврату уплаченного налога при покупке жилья дается один раз в жизни*. Поэтому, кстати, некоторые горожане, купившие квартиру менее чем за миллион, решили пока не пользоваться льготой (ведь сумма возврата для них окажется меньше 130 тыс. руб.). Они рассчитывают сделать это после приобретения более дорогого жилья, чтобы вернуть из бюджета максимально возможную сумму.
Вернуть себе налог, заплаченный с денег, потраченных на покупку жилья, можно двумя способами: либо продолжать платить налог в обычном режиме, и раз в год (в течение нескольких лет) получать крупную сумму на свой счет в банке, либо несколько лет получать зарплату, из которой не вычитается 13-процентный подоходный налог. В любом случае процедура вывода своих денег из-под налога для вас начнется с визита в районную налоговую инспекцию. Налоговый инспектор объяснит, какие документы необходимо собрать и как их оформить.

Приблизительный список документов выглядит так:
• заявление о предоставлении налогового вычета;
• налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (при использовании второго способа – не обязательно);
• документы, подтверждающие суммы дохода, и НДФЛ, уплаченного за отчетный период;
• документы, подтверждающие произведенные расходы (платежные документы – корешок квитанции или тому подобное);
• документы, подтверждающие право собственности на купленный (построенный) дом или квартиру;
• документы, подтверждающие использование кредита при покупке жилья (если кредит использовался).

Два способа вернуть налог.

Первый способ: «старый»
Как уже говорилось, вернуть деньги из бюджета можно двумя способами. Первый существует уже давно, поэтому мы назовем его «старым». Второй (часто его называют упрощенным) появился в начале 2005 года, и мы будем считать его «новым». Оба способа сегодня действуют на равных. Вы можете выбирать любой.
Вот как работает «старая» схема:
Эпизод 1
В течение 2005 года бухгалтерия снимает с вашего заработка 13% подоходного налога. Из общей суммы годового дохода (например – 300 тыс. руб.), вы получаете «на руки» 261 тыс. руб.
Эпизод 2В этом же году вы приобрели жилье за 1,2 млн. руб. Из этой суммы один миллион не должен облагаться подоходным налогом.
Эпизод 3
В 2006 году вы приносите в налоговую инспекцию налоговую декларацию за 2005 год и документы, подтверждающие ваши расходы на приобретение жилья.
Эпизод 4
Теперь ваш доход в течение какого то времени не должен облагаться подоходным налогом до тех пор, пока необлагаемая сумма не достигнет 1 млн. руб. То есть, весь ваш доход в прошлом году не облагается налогом. Следовательно, фактически в прошлом году вы переплатили в казну 39 тыс. руб. (полная сумма подоходного налога).
Эпизод 5
В течение месяца казначейство перечисляет на ваш счет 39 тыс. руб.
Эпизод 6
В последующие годы схема с подачей декларации повторяется, пока общая сумма, вернувшаяся вам из бюджета, не составит 130 тыс. руб. (13% от одного миллиона). Если, к примеру, ваши доходы остаются неизменными, то налог вам будут возвращать в течение 4 лет. Три года полностью и в последний год – 13 тыс. руб.

Второй способ: «новый»
1 января 2005 года вступил в силу закон №112-ФЗ (от 20.08.04), который внес изменения в упомянутые статьи 220 и 224 Налогового кодекса, благодаря чему появилась «новая» схема возврата денег. Теперь не обязательно ждать конца года и заполнять декларацию. Можно хоть на следующий день после покупки жилья прийти в налоговую инспекцию с заявлением о возврате налога и документами, подтверждающими расходы на покупку жилья. На их основании налоговики оформят уведомление о подтверждении права на налоговый вычет. Это уведомление вы предоставите работодателю, и тот обязан перестать удерживать подоходный налог с вашей зарплаты (соответственно, и с работодателя этот налог требовать не будут). Период освобождения от налога будет продолжаться до тех пор, пока сумма налога, «оставленного» вам, не составит 13% от стоимости приобретенного жилья (но не более 130 тыс.).
Воспользоваться второй схемой можно, если траты были совершены в 2004 году или ранее.
Если в течение года вы не полностью использовали этот вычет, то в следующем году нужно снова обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.
Кстати, новый и старый способы можно сочетать. Это могут сделать те, кто помимо основной работы имеет еще и другие заработки, облагаемые налогом. Если за год вы не полностью использовали налоговый вычет по новой схеме на основном месте работы, то в следующем году вы можете подать декларацию в налоговый орган, чтобы вернуть подоходный налог, перечисленный в бюджет работодателями с ваших «левых» заработков или заплаченный вами с доходов, полученных из других источников.

Кредит и отделка

Если для покупки жилья вы воспользовались кредитом, то сумма, выведенная из-под налогообложения, может оказаться больше 1 млн. руб. И вот почему. За саму покупку вы получите стандартный налоговый вычет (13% от стоимости или до 130 тыс. руб.). Кроме этого, вам вернется налог с суммы, заплаченной в виде процентов по кредиту. Это правило распространяется на любые кредиты, в том числе, небанковские, например, на займы, полученные на предприятии. Разумеется, если заемные средства пошли на покупку или строительство жилья.
Если вы приобрели квартиру без отделки или недостроенный жилой дом, то средства, потраченные на доведение жилья до приемлемого состояния, также можно вывести из-под налога. Правда, в этом случае суммарные затраты на покупку и ремонт не могут превышать 1 млн. руб.

*Если вы уже воспользовались налоговым вычетом при покупке жилья до 1 января 2001 года, то можете получить его еще раз.

 

Текст статьи взят из открытого источника в Интернете

С уважением,

Администрация сайта netkvartirki.ru