28 | 07 | 2017
Сдаю квартиру на длительный срок
Сдаю квартиру на длительный срок
( / Сдаю квартиру (комнату))
сдаю комнату в Одинцово
сдаю комнату в Одинцово
( / Сдаю квартиру (комнату))
сдаю койко-место в Одинцово
сдаю койко-место в Одинцово
( / Сдаю квартиру (комнату))

Перепланировка квартиры

Если типовая планировка квартиры не соответствует вашим представлениям о комфортном жилье, никогда не поздно её поменять. Но чтобы приблизить собственную жилплощадь к заветному идеалу, придется потратить немало времени и усилий. (Рекомендации по оформлению перепланировки).

Чтобы не попасть впросак потом, когда изменения уже сделаны, лучше сразу вооружиться Жилищным кодексом, 25-я статья которого регулирует вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения. И первый из них — что, собственно, считать перепланировкой? Закон гласит: перепланировка — это любое изменение в конфигурации квартиры, которое должно быть внесено в технический паспорт. Согласно этому определению перепланировкой могут считаться все, даже самые незначительные, переустройства в квартире, касающиеся стен и горизонтальных перекрытий.
Так что, если хотите перенести в более подходящее, с вашей точки зрения, место вход в комнату или убрать мешающую гипсокартонную конструкцию, знайте — это перепланировка, и её в обязательном порядке надо согласовывать. Собираетесь сделать раздельным или, наоборот, совместить санузел, положить в кухне теплый пол — это уже переустройство, то есть «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», и её по закону придется согласовывать.

Таким образом, под определение «переустройство» подпадает установка любого оборудования, которое вызовет изменение нагрузки на общедомовые сети. То есть замена сантехники на аналогичную без увеличения потребляемых мощностей переустройством считаться не будет, совсем другое дело, если вместо обычной ванны вы поставили джакузи. Сносить стены, устанавливать джакузи на новом месте и объединять ванную с туалетом можно, лишь заручившись разрешением. Иначе сделанную перепланировку назовут самовольной, и при продаже, обмене или залоге квартиры проблем будет не избежать. Куда проще действовать по правилам: сначала составлять план будущего переустройства и выполнять его по уже утвержденному проекту.

Случай первый (Рекомендации по оформлению перепланировки)

Вы решили оформить по закону все задуманные изменения в квартире? Для начала придется собирать документы. От вас потребуется заявление с указанием причин перепланировки, документы, устанавливающие ваши права на жилплощадь (ордер на квартиру или договор социального найма), и сам проект переустройства. Его можно заказать в любой проектной организации, имеющей на это лицензию (копия лицензии обязательно прикладывается к проекту).
Кроме этого, нужно заключение государственной пожарной инспекции и Роспотребнадзора, которые обязаны проконтролировать соблюдение пожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства. Также вам необходимо получить согласие балансодержателя (ДЭЗ) или собственника дома (ТСЖ, ЖСК). А если квартира не приватизирована, понадобится заявление о согласии на перепланировку всех совершеннолетних домочадцев, проживающих на этой площади, этот документ придется заверять в жилищно-эксплуатационной организации.

В случае положительного ответа весь процесс усовершенствования вашей квартиры будет происходить под бдительным контролем жилищной инспекции. Тут стоит иметь в виду, что разрешение на перепланировку и официально согласованный проект дают вам право только на снос перегородок и сооружение арок и проемов, не затрагивающих несущие стены дома.

Иногда дизайнерская фантазия требует изменений в несущих конструкциях. Такой проект потребует дополнительных средств для работ по усилению перекрытий, факт сооружения которых должен засвидетельствовать проверяющий инспектор. Причем сделать это необходимо до того, как на стены лягут обои. Эти изменения в квартире, которые на языке специалистов называются «скрытыми работами», должны быть обязательно оформлены актом комиссии. Верить вам на слово в такой ситуации никто не станет. Если вы вовремя не пригласили представителей комиссии, вас попросят сорвать обои, уничтожив сделанный евроремонт, и продемонстрировать усиливающие стены металлические конструкции. Серьезные изменения в квартире имеет право проводить только строительная организация, у которой есть лицензия на такой вид работ.

Случай второй (Рекомендации по оформлению перепланировки)

Если вы не можете или не хотите тратить драгоценное время на сбор документов, а потому решили перестроить квартиру самостоятельно, то такую перепланировку назовут самовольной, при этом суд может принять решение, которое обяжет собственника жилого помещения за свои средства и в установленный срок вернуть все на свои места. Такой масштабный ремонт, понятное дело, обойдется гораздо дороже сбора необходимых документов, подтверждающих переустройство. Причем сроки могут быть разными. Обычно на восстановление квартиры до состояния «как было» дается месяц или два, но если суд признает перепланировку не только незаконной, но и «угрожающей жизни и здоровью жильцов» (такой исход возможен, если вы, к примеру, соорудили у себя сауну и тем самым оставили соседей без электричества), перемены придется ликвидировать в кратчайший срок.

Если время идет, а собственник и не собирался возвращать жилью его первоначальный вид, владельца квартиры ждет судебное разбирательство, по итогам которого может быть принято решение о продаже такого помещения с торгов, при этом средства от реализации жилья будут выплачены хозяину с вычетом суммы на приведение помещения в прежнее состояние. Демонтировать же на эти деньги незаконные изменения придется уже новому владельцу жилья. Хотите сохранить уже совершенные преобразования? Выход один — самим подавать в суд о признании сделанной вами перепланировки законной. Он передаст ваши документы в администрацию города, где-либо разрешат и утвердят произведенную перепланировку, либо откажут, если комиссия обнаружит опасность прочности основным элементам здания или ущерб, нанесенный интересам соседей. Тогда ничего не поделать — придётся составлять проект перепланировки с учётом всех замечаний и согласовывать его по-новому.

А как на самом деле? (Рекомендации по оформлению перепланирвки)

Это все в теории, а практика нередко заметно от нее отличается. Не так давно в Красноярске, на ул. Мира, по фасаду жилого дома пошла трещина, так что жителей пришлось спешно эвакуировать, а проблему оперативно устранять. Были или нет виной тому многочисленные перепланировки, которые сделали жильцы пятиэтажки, сейчас как раз выясняют специалисты.
Но практика показывает, что в квартире с самовольной перепланировкой можно прожить хоть всю жизнь, не утверждая сделанных изменений, если вы, конечно, не собираетесь её в ближайшее время продавать.

Проблемы с неузаконенной самовольной перепланировкой могут возникнуть позже, когда появится необходимость в изготовлении технического паспорта. А он может понадобиться, например, при вступлении в наследство либо в случае получения ипотечного кредита. Банки в вопросе утверждения переустройства и перепланировки сохраняют принципиальность.

«Если человек берет кредит в банке и в качестве обеспечения по нему предоставляет уже имеющуюся у него квартиру, сделанную в ней перепланировку нужно будет узаконить, — рассказывает управляющая АН „Новый квартал“ Екатерина Шурухайлова, — иначе банк не примет квартиру в качестве залога, ведь для него важно, чтобы даже самые незначительные изменения в жилом помещении были утверждены».
При этом, как говорят эксперты, собственники могут выставить квартиру на продажу, даже не предполагая, что те изменения, которые они произвели в принадлежащей им жилплощади, подпадают под определение «перепланировка».
«Чаще всего это связано с совмещением ванной комнаты и санузла, — говорит Екатерина Шурухайлова. — Как правило, люди не считают, что, объединив два этих помещения, они сделали перепланировку. Обычно это выясняется в момент заключения предварительного договора. И тогда, если покупатель согласен приобрести квартиру с несогласованными изменениями, договор купли-продажи заключается, если отказывается, то продавец обращается в бюро технической инвентаризации (БТИ) с заявлением об утверждении изменений, БТИ в течение 2,5 месяцев ведет работу по утверждению сделанных изменений».

А если не выясняется? (Рекомендации по оформлению перепланировки)

Если преобразования в квартире незначительны и покупатель не заметил разницы между тем состоянием квартиры, которое утверждено в техническом паспорте, и настоящим положением дел, то продать квартиру с перепланировкой в принципе возможно, даже не предоставляя в регистрирующий орган информацию о переустройстве и перепланировке. Но тогда иметь дело с утверждением самовольных изменений придется уже проглядевшему изменения новому собственнику квартиры. Это именно ему придется бегать по инстанциям и собирать справки, узаконивая перепланировку, или, если сделать это в принципе невозможно, приводить жилплощадь в прежнее состояние.

Если квартира выставлена на продажу с несогласованной перепланировкой, и это обстоятельство выясняется, то тут, как говорят специалисты, возможны два выхода. «Первый, когда покупатель, узнавший о перепланировке, готов совершить сделку, но при этом настаивает на том, чтобы продавец оплатил ему те расходы, которые он понесет при утверждении перепланировки, — объясняет юрист компании „Гранта“ Иван Батура. — Второй вариант — продавец сам берется в определенный срок узаконить сделанные в квартире изменения. Тогда покупатель и продавец могут заключить специальное соглашение вне договора купли-продажи, например, договор оказания соответствующих услуг».
Однако, замечает эксперт, чаще все-таки происходит по-другому, квартира продается с самовольной перепланировкой, покупатель знает о сделанных в ней изменениях и готов купить жилплощадь в её нынешнем состоянии. «Если во время осмотра квартиры или в момент заключения предварительного договора вдруг выясняется, что в квартире сделана незаконная перепланировка, в большинстве случаев покупатели соглашаются купить её в таком виде, — говорит Иван Батура. — В таком случае им разъясняются характер перепланировки и возможные последствия приобретения квартиры в таком состоянии».

Так что продать квартиру можно и с самовольной перепланировкой, если, разумеется, сделанные изменения не слишком серьезны (не затронуты несущие стены жилого дома) и их в принципе возможно в дальнейшем согласовать. Поэтому, собираясь выставлять квартиру на продажу, решайте сами, утверждать произведенные в ней преобразования или нет. Кстати, в Красноярске самовольное переустройство и перепланировка не являются поводом для снижения цены квартиры, как, например, это происходит в Москве.

Татьяна Крупко

Журнал «Недвижимость-инфо» №20 (83), 26.11.09

Ремонт и перепланировка квартиры от профессионалов в разделе Ремонт недвижимости.

С уважением,

Администрация сайта netkvartirki.ru